汪士为：房地产行业的特征

纵横四海

1、    房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。

房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。房地产的经济特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。

2、    房地产行业需要策划活动来贯彻实施。

房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。

3、    房地产行业是多项目的综合体工程系统

房地产行业工程系统是多项目的综合体。它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。

4、    房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作

房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。优柔寡断会丧失很多机会。要是等别人给你决策，难免就太阿倒持了。很多人只是觉得是份工作，要被权威部门左右。比如在设计院面前不敢决策，不能勇于要求，完全听设计院摆布。在成本控制上造成很大浪费。在工程进度控制上还会造成时间的拖延。而设计院也在等决定，结果就是只能是踢皮球。

5、    房地产行业的利润渠道很多

房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。很多企业都只是利用了房地产的建设和销售方面功能。这两项利润是房地产利润来源的主要部分。销售利润表现为开源性，目标是利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。而建设利润表现为节流性，目标是用最低的建筑费用、最快的工程进度、达到最佳的工程质量。

房地产行业还可以利用规划商业设施，创造持续的经营利润；利用物业管理创造后续利用。这两项利润都有隐形性，暂时没有结果，但持续时间非常长，利润规模量也非常大，还表现为一次投入，长期盈利。当然合理的商业设施、规范的物业管理，也可以从侧面促进项目品质的提升，从而促进销售创造更大的利润。

房地产行业还可以利用新项目的初期性特征，组织建材销售（材料配送）、装饰招商（装饰公司竞标）活动。这两方面利润来源，有着暂时性、短期性。但所需要投入的精力非常少，利润总额也很高。当然利用得当也可以从侧面促进项目影响力的提升、美誉度的提升，从而促进销售创造更大的利润。

当然房地产行业经济规模量大，资金的运用得当也可以创造更大的利润。这是投资和融资的范畴。不是我们考虑的重点。

樵下客于北京笔梅斋         2009.11.24

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