房地产税费的现状研究

watermelongua

以下的文章是给那些未涉及房地产人看的，基于08年的税法（09年略有变动），如果你已经在房地产摸爬滚打N年了，欢迎你提宝贵意见。

我本意是想写关于房地产相关税费的文章，不知不觉写出了中国城镇经济由房地产拉动发展整体经济的进程，以及对中国宏观经济的政策的解读。

前面的文章提到过，房地产是行业平均利润率最高的行业，税负也相当的重。以下的文章，是假设在目前法制完全发挥作用，个人奉公守法的基础上写的。

1、假设你没有任何土地资源，你想自己建套房子住，2000年你首先向国家土地局购买一块地。这是你付出的第一笔钱，是你向国家租用土地的租金，称为土地使用权出让金。（在北京，在ERP，许多人都知道用友出售用友大厦，建造用友软件园的大事件，据用友公开披露在用友软件园一期所支付的土地出让金人民币7,235,590元，以及用友软件园二期所支付的土地出让金人民币68,302,581元。）
回过头来说我们的案例，假设你用了10000元购买了100平方米的土地使用权（有多少年，还要寻找相关数据，好像是30年）。具体的计量依据，在税法中是找不到的，要到《土地管理法》和《城市房地产管理法》中找相关依据。

2、假设你2000年1月1日，买到土地，支付了土地出让金，获得相关土地使用权证，10天内就要到契税征收机关缴纳契税，税率一般是3%-5%，具体视情况而定。按照你10000元的土地出让金金额，你要支付10000*3%=300到500的契税。取得完税证明后，还要再到土地管理局登记。

3、假设你这一年内，筹划建房，找材料供应商，直到过去了1年才开工建造。你持有土地的期间原要计征城镇土地使用税，但是由于你是将土地用来筹建自住房的，所以税法免去了。否则的话按城镇规模的税率，每平米最高12元，你2000-2001年内，要缴纳1200元城镇土地使用税。

4、01年1月1日，终于开工了，你有以下三种途径：
a、房地产公司代建
实务中，这种业务情景是如何组织的，限于我的局限，暂无更多的信息提供，肯定的是，这个在城镇经济中是常见的，就是大家俗称的落地式住宅。聪明的生意人，会建造更多的楼层，6-7层是相当高了，自己住高层，然后把1-6楼全部出租，真是精明的浙江人。

b、你自己建，你们家是男人的都出来搬砖头，再临时雇一些短工
90年代改革开发以后，对于个别有机会获得土地使用权，兴建房屋的人，改善住房是这时的最主要的动机

c、与人合建，你出土地，你弟弟出钱、出力，建好后，你一间，他一间
相对于独生子女，60-70年代的人，通常都有兄弟姐妹，父辈留下的土地，通常都会被兄弟两平分。

5、01年-02年这一年，你不用交任何税（我知道的税种中）。房屋落成了，总共花了2万，这时你要到相关部门登记财产，领取房产证。由于你是个人所有的居民住房，故暂躲过了征收房产税的一劫。

6、03年1月1日，你为提高收入，你将一半面积租给了外来打工的大学生（在浙江的城镇也有相当多的大学生来就业），每月收入500元，一年6000元。因为你有收入了，政府就要开始向你收城镇土地使用税和房产税了。在介绍这两种税种时，先来看实务中交税现状。在中国，在城镇，租房的业务数量大，单笔金额小，流动性泛滥，税负又重，故对租房业务的征税无论是监管是相当的难，成本和效益不对称。
我们的假设是你是一个守法的公民，你向地方税务部门申报纳税。第3步骤、第5步骤免征的城镇土地使用税和房产税要开征了。前者按出租面积占总面积的比例计征，比如50平方米，即租一年要缴纳100*12*(50/100)=600，12是指城镇规模最高的城镇土地使用税税额，每平方米12元。后者房产税是按租金收入计征，4%的税率，即一年缴500*12月*4%=240元的房产税。最后你还要缴纳印花税，按财产租赁合同金额的千分之一计征，不足1元按1元。500*12*0.001=6元。

7、同年你用房屋做抵押，向银行贷款5万做生意，你不用缴任何税，只需向银行缴纳贷款利息。

8、日历又翻去了一年，04年1月1日，你做生意赚了钱，你想改善住房，有以下途径：
a、换房（假设对价换房，不涉及补价）
视同买卖，要报契税，印花税，按换入房屋的折价款征契税，比如换入3万的房子，30000*3%=900元
印花税按合同金额万分之五计征，30000*0.0001=3元。
b、购买新房居住，将旧房全部出租，同部分出租处理，缴纳城镇土地使用税、房产税
c、购买新房居住，将旧房不租，闲置，不交任何税
d、购买新房居住，将旧房送给你儿子住，不过户，不征任何税
e、购买新房居住，将旧房送给你儿子（包括无偿赠送任何企业、单位），并过户给他，你儿子报契税、印花税
f、购买新房居住，将旧房出售，这个是地税征税的大头。税负重的是向你个人征收的土地增值税。土地增值税是超率累进税率计征，有运算公式，有许多细则，是税法的重点之一，不展开描述。简单的说就是你卖得越贵，交的土地增值税越多，而且是很多。
但是对个人改善住房，税法规定原住满5年免征，3-5年征一半，3年以下全额征。你是02-04住了两年，要全部计征土地增值税。这个时间差，差别可大了。
h、投资、联营，这个涉及到税费最重的房地产行业隆重登场。被投资企业要先缴纳契税，缴纳印花税，土地使用税，房产税（用于出租经营或者自用）；出租经营还要增收营业税；基于营业税还要征城镇维护建设税，教育费附加；还有企业经营的企业所得税；如果将来出售还要增收土地增值税。

写到这，我所编的故事已经讲完了，但是故事却在进入一个又一个的轮回。你会发现所有个人或者企业都是从资本积累，在不改变主营业务的前提下，逐渐涉足房地产，最大程度的节约未来营运成本，从而扩大企业资产规模的。

透过我的记录，我发现，房产的流动，随着房价的上升，最初拥有房产的人财富会急剧的放大。如果房地产租金或者房价超过租房或者买房人的支付能力，房产就会低迷，流动性减少，地方财政收入减少，而持有房产的人或企业，只要资金链不断，自由资产充足的情况下，就可以以相当低的成本保有现有的房产。原本高昂的机会成本，在经济低迷的时候，会使其机会成本降到相对很低的程度。即通常说的，储备粮草，准备过冬。

那些精明的浙江人，通过发展出口行业，吸引大量的中国劳动力来到浙江，在使得他们这些劳动力获得相当丰厚收入的时候，自己以相当低的成本，依靠主营业务的资本积累，逐渐涉足房地产，使自己富起来。只能说天时地利人合。

说大了，中国的房地产几乎都是这样成长起来的，我只是以我的角度来做了些总结。

最后也是对国家的寄语，仅靠税收体制而抵销分配不均是微不足道的，反而助长了房产隐性流动泛滥。同时大力支持政府投入保障性住房，经济适用房的建设，是遏制房产流动性泛滥的定海神针，虽违背市场的基本原理，但是要比美国的经济危机要好上几百，几千倍。有什么比现在说这样的举措更有历史说服力呢，历史就在昨天，2008年,美国由房地产泡沫破灭最终导致经济衰退。

想到着，要表扬一个城市，杭州。过去几年中，杭州的房地产一直都比较健康，很多人都通过勤劳朴实的劳动获得了政府的经济适用房。最近因为离开太久，已经不太知道了，知道的人分享一下。

本文完，谢谢观看