浅议房地产行业有关的税收政策的相关特点二

watermelongua

房地产行业一直以来是出富豪最多的行业，行业平均利润率位居国内各行业前茅，但纳税排行榜去榜上无名，说明有相当多的房地产企业偷逃税。

原因主要有：
1、税制不合理，这个是主要原因，目前的房价构成中，建筑成本占40%，税费及房产商利润占到60%，税费包含了11个税种。举例来说，就是，花40万造的房子，就要100万卖出，其中60万是财政收入和房产商分了去。

2、税务稽查力度不够，税务征收部门和土地管理、房屋管理等诸多行政管理部门信息不对称，税务部门按计划进行征收，控制本年度的税收额等。

3、房地产企业自我约束不够，行业分散度太高，虽是资金密集型企业，但全国有4万多家，其中最大的万科其销售额也只占市场份额不过1%。自我约束，上市公司因为信息相对透明，情况较好。

房地产行业的偷税手段：
主要从时间差、政策差来着手
1）不按规定申报纳税
1、预收款不及时申报
2、不申报契税，房地产开发商取得开发用的土地使用权不如实申报契税，如隐瞒动迁合同或提供虚假动迁合同（不知道和哪条政策相关）
3、代收款项不申报营业税，比如代收有线电视费
4、不申报回迁户的回迁面积，回迁形式的销售关系到营业税、契税

2）以房抵债，不作销售，关系到营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等

3）不按权责发生制和配比原则（关系到企业所得税、土地增值税，这一条好像是企业偷逃税的通病）
1、虚开建安发票，提高建安成本
2、虚签动迁合同，抬高动迁成本
3、列支不合理的成本费用
4、夸大列支当期的成本费用
5、白条充账，欠费收据硬性列入成本

4）以收据支付工程款，发票管理难

5）业务往来，相互交叉摊计费用，不安独立企业的业务往来操作

6）工程时间长，成本不能及时结转，计税所得无法准确核算；用收入冲减成本，使营业税流失

7）挂靠其他企业

8）低价开票，少计收入（主要是个人承包开发经营的房地产项目），预收不计收入，而进行坐支

9）分解购房款，比如停车位计入往来款

10）拆迁补偿收入不按规定纳税

11）代收代垫不申报

12）钻政策空子，借招商引资

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