EAM在物业管理方面的应用

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Datastream助力“中华第一高楼”设施管理 位于上海浦东陆家嘴金融贸易区的中华第一、世界第三高楼----金茂大厦，主体建筑88 层，总高度420.5米，是新世纪上海的标志性建筑。大厦内拥有国际一流的智能办公区、全球最高的超豪华五星级酒店----金茂君悦酒店、高档购物中心及功能齐全的会展中心。 金茂大厦揉和了现代化的结构、空间和高智能化的运行系统，并由上海金茂英泰设施管理有限公司实施专业化的物业管理。金茂英泰由业主中国金茂（集团）股份有限公司同欧洲著名的楼宇、设施管理企业--Imtech Deutsch Land Ginbh & Co. KG合资组建，目前金茂大厦、金茂君悦酒店的设施管理已经纳入其服务的范围。 客户需求 金茂大厦集中体现了当代建筑科技的最高水准，设备设施数量庞大，种类繁多，设备运行自动化程度高，系统操作复杂，维护检修技术要求严格，难度较大，费用昂贵。大厦所有功能设施都具有相当的先进性和超前性，而如何实现高效率、低成本的设施运营和维护，则成为物业管理的首要问题。 金茂英泰工程部拥有近百名工作人员，负责整个大厦总建筑面积超过28万平方米的88层塔楼、裙楼和地下室的设施维修保养，平均每月处理各类工单上千张，这样的任务并不轻松。如何提高人员的工作效率，合理配置人力资源，并建立科学、有效的设施管理流程是金茂英泰关注的重要问题。基于金茂大厦设施管理的特点，决定了引入先进的管理思想、理念、方法的必要性和紧迫性。 基本数据 >

中华第一高楼：88层塔楼、裙楼和地下室 总建筑面积超过28万平方米 工程部近百名人员平均每月各类工单上千张 解决方案 2000年初，Datastream的设施管理系统正式成为金茂大厦的管理平台，逐步应用于设备设施运行维护管理的整个过程中。作为全球EAM行业精品解决方案，系统功能强大，实施和操作都非常方便，同时也为金茂大厦的物业管理引入了先进的管理思路和最佳管理实践。(EAM - Enterprise Asset Management, 企业设备资产管理) 目前，金茂大厦的暖通空调系统、给排水系统、蒸汽锅炉系统、输配电系统、楼宇设备自控系统等已经完全纳入Datastream系统，全面实现了金茂大厦的设施管理需求，包括全面、动态掌控和跟踪设施的资产状况，利用准确、前瞻性的分析报表支持管理决策，全面提高维修工作的计划性，降低、直至消除设施的故障率，强化采购监控，控制、优化备品备件库存，合理制定人力资源规划等等。下一步，金茂英泰正在规划继续扩大应用范围，如采用Datastream的网络技术应用，实现大厦住户网上保修功能，进一步提高物业服务的高效率，同时向其他物业管理领域推广。
实施经验 经过几年来EAM系统的实施，金茂大厦设施管理的系统性大大增强，消除了各类工程系统的自行其事、条块分割，取而代之的是共同的标准、规范和紧密联系，环环相扣，相互依存。同时，增强了计划工作的一贯性和可行性， 计划层次从宏观到微观，由粗到细逐层细化，但始终保证与管理目标相一致，使各项日常工作能够有条不紊地展开。作为一个闭环系统，它不断地跟踪、控制和反馈不断变化的实际状况。管理人员能够随时根据内外环境的变化迅速作出响应、及时决策调整，保证工作计划的正常顺利进行。 EAM系统整合优化了工作的过程、方法和要求。以设备维护保养工作为例，明确本日、本周、本季度、本年度乃至下一年，各个子系统、班组、个人，做什么、何时做、怎么做、何时完成，并且管理人员可以通过相关信息的分析来解决“如果怎样，将会怎样”的问题，及时做好准备。 建立了完整准确的工程系统数据库，实现数据共享。在统一的数据库支持下，按照规范化的处理程序进行管理和决策，提高信息透明度，各类信息能够方便、及时、准确、完整地在各个工作站之间交流。 通过数据库之间的逻辑联系，确定了物流与资金流两者之间的紧密关系，把“实物形态”的“物料流动”直接转换为“价值形态”的“资金流动”。这样，采购和仓储部门能够方便、及时地得到资金信息用于控制成本，分析库存和资金情况，提高了资金的使用效率。 管理系统的成功实施是IT系统的搭建，同时也带来了企业管理者经营思路、工作流程的改变。思想观念的转变，管理模式及其方法的改进，促进了人员素质的提高。 经过几年来的应用实践，金茂英泰总结了成功应用EAM系统的几个关键因素： 充分掌握和理解EAM系统所蕴含的管理理念和思想； >

需要由一个强有力的、高素质的团队来组织实施，做到标准化、规范化和程序化贯彻始终； 实施目标设定需要切合企业管理实际，根据短期、中期、长远目标，循序渐进，一步一个脚印地推进； 企业及其主要领导者对系统的认识深度和重视程度是关键的关键。 金茂大厦的设计思想、建筑质量、科技含量、文化品位等方面达到了当今世界的最高水平，其专业化的物业管理同样走在了同行们的前列。Datastream系统的专业应用将近3年，而这样的实施经验已经通过金茂英泰被推广到了更多的设施管理领域。正当我们为迎接北京奥运、上海世博会，而全力构建信息化国际大都市的今天，金茂大厦的成功经验已经成为同行借鉴的标竿。