长沙房价排省会城市中倒数 跻身最具幸福感城市

纵横四海

“长沙消费不低，唯有房子便宜。”这是绝大部分外地湘籍人士对长沙的印象，他们公认的是，相比全国同类省会城市，长沙房价确实很低。
　　到底是什么原因让长沙炼就了“金刚不坏身”免遭投资者爆炒，并由此挤进了“中国最具幸福感城市”之列？记者采访发现，其中两个原因最为明显：一是长沙遍地都是单位自建房，低价整体拉低了均价的同时，也大批分流了购买力；二是土地和房子的供应量多年来一直处于充足状态。
　　曾涉足长沙楼市的炒房客坦承，房价上不去加上交易不活跃，限制了炒房客的炒作空间，尤其是短期炒作空间非常小。
　　房改后遗症
　　与一线城市房地产高度市场化不同的是，二线城市里除了纯商品房外，单位自建的商品房占据了半壁江山。在全国房价位列倒数几位的长沙就是最典型的城市。
　　全国房价都在上升，娱乐湘军打造的“名牌”城市为何房价如此“不入流”？
　　中原地产研究部经理陈世霞告诉记者，长沙1998年房改不彻底留下了许多后遗症，政府宣称是市场化运作，但实际上单位自建房比纯商品房价格至少便宜20%以上，大部分价格要低2000元/平米，单位自建房在长沙所占比重很大，公务员、医生、教师、银行等国企和事业单位类的都有单位自建房，正规编制员工都有房子分，而这个群体正是商品房的主流客户群，必然分流商品房客户。
　　位于长沙市雨花区市香樟东路的雅致名园，就是由长沙教育基建开发公司为某学校教师建设的定向单位自建房，共716套，于2008年3月开盘，房型多是130多平米的3室2厅，对外销售起价是3888元/平米。而据该小区物业管理人士向记者透露，对教师销售价每平米仅为1800多元。
　　据记者了解，纯商品房购房主体大多是自主经营者和外地湘籍人士，就连三一重工(31.86,0.85,2.74%)这样的大型民营企业，都是自己盖房，在星沙地区盖的单位房内部价是2300元/平米，对外销售为2800元/平米。长沙华盛世纪新城是对省级公务员定向开发的，内部价为2000元/平米，对外销售是4500元/平米以上。
　　与房改前不同的是，这种单位自建房与商品房没有两样，有红本房产证，随时可上市流通转让。2006年明令禁止该行为后，长沙却屡禁不止，各个单位也自有其变通解决之道。
　　长沙一位媒体人士向记者透露，湖南日报报业集团正在建设的自建房，就是以报业文化城项目名义拿的地。这类土地都是政府划拨用地，地价相对市场便宜，一拿就是五六十亩，以建设项目为由，实质是给员工建房。
　　据了解，自建房一般运作的模式是自建单位承包给开发商合作开发，部分对外销售，多余的利润则由开发商和自建单位协商分成。“前期由员工出资8万-10万元，相当于集资建房，员工可按指标买房，不想买的员工可转让指标，有的干部可分几套房，多余就做投资。”
　　居住在雅致名园小区的一位教师告诉记者，他们就是在房子建设前出了一半的房款。
　　房子土地“无限”供应
　　单位自建房与商品房的对垒，某种程度上促使长沙房价一直保持在低位，但市场巨大的土地和房子供应量，是长沙低房价真正的原因所在。
　　“长沙的土地无限供应，不断往四周扩。”上述投资人士对记者说，长沙五区分成东南西北四个板块，市政府搬往河西后不断扩张河西板块，武广高铁带动东城板块，而新南城板块则是以省政府为中心的长株潭一体化概念。
　　2009年，长沙市招拍挂出让土地挂牌207宗，土地面积1086.4万平米，而实际成交仅61宗，成交面积182.64万平米，成交总金额42.03亿元，综合地价水平值为2301元/平米。陈世霞说，他们在2008年1月曾统计过，已出让给开发商手里待开发的土地就有7000多万平米，土地很多。
　　住房供应也十分充足，2009年长沙市新建商品住房累计批准预售1309.70万平米，同比减少21.29%。但当年消化了不少，新建商品住房累计销售1618.05万平米，同比增长92.01%。
　　据中原地产研究数据显示，2010年长沙新房供应保守预计将达到1280万平米，按正常供应将达到1500万平米，预计在去年购房需求释放过多的情况下，今年销售速度将放缓。
　　土地和房子供给太多，而需求增长又不足，据长沙统计局数据显示，长沙五区加四县常住人口才600多万，近几年保持了15%的年增长率。
　　纯商品房剔除了经济适用房和定向开发的单位自建房，2009年长沙全市新建商品房(含经适房等)均价3553元/平米，同比上涨10.03%；内五区新建商品住房(含经适房等)均价3846元/平米，同比上涨8.13%。
　　但长沙政府旨在通过棚户区改造来带动商品房价格上涨，长沙计划在三年内完成约700万平米棚改，业内人士认为这将带动1200万平米的商品房需求。
　　投资价值偏弱
　　2009年12月26日，长沙再次获“中国最具幸福感城市”称号，“幸福感”很大程度上源于较低的房价。
　　长沙房价低，是否值得投资？据记者了解，外地湘籍人在长沙买房，大多是做长期投资，因为靠短期出租是亏本的生意。
　　在深圳开公司的刘建文兼职炒房，2009年他在长沙投资了两套别墅，其中一套是长沙星沙区的碧桂园威尼斯城的独栋别墅，每平米6700元带装修，目前毛坯房市场价已涨到12000元，但却是有价无市，很难在二级市场卖出去。
　　“这类别墅只能做长期投资等着升值，出租根本不可能，短期还要倒贴利息和物业管理费。”刘建文无奈地对记者说，碧桂园威尼斯城现在封楼不销售了，等待涨价，接手者更愿意从开发商手中买。
　　像刘建文这类在广东工作的湘籍人士，在长沙投资买房的人很多，他们均认为，与深圳、广州相比，长沙房子很便宜。
　　但陈世霞告诉记者，目前长沙的租金也很低，酒店式公寓每天租金为1.5元/平米。连市区CBD两房一厅每月也只能租2000元，而长沙工薪阶层工资只有2000元左右，较低的经济水平与目前的房价还是匹配的。“但未来长沙发展潜力巨大，房价上涨空间也很大，现在投资，可能需要三五年之后才能有回报。”

纵横四海

在长沙读了4年大学，长沙的文化氛围还是很不错的。很有感觉的城市，个人还是比较喜欢长沙的。

lms026

回复 1# 纵横四海


    在长沙呆了几年，而且还在继续呆着，感觉长沙的蓝领比白领升值更快！这点相对沿海应该算是优势吧。

xingzheking

都是什么投资惹的祸。一方面要投资，一方面又抱怨房价高涨。一个不可调和的矛盾，导致财富再分配。只不过是大的越大，小的越小。

ccwdj

跟长春前几年的房价差不多,不过现在长春可都是5000左右了,呵呵.

karolo

都是炒房惹的祸